房屋交付问题

一、房屋交付的概念

      房屋买卖中往往存在对“房屋交付的理解“不同的理解，出卖人往往认为房屋交付就是交钥匙，而买受人往往认为房屋交付不仅仅是交钥匙，还有转移房屋所有权证书。其实这都是对房屋交付的片面理解。

     《最高人民法院关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条对“房屋的交付”规定：对房屋的转移占用，视为对房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险在交付前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面通知后，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用人由买受让人承担，当法律另有规定或当事人另有约定的除外。

       房屋交付不仅仅是“交钥匙”那么简单，也并不是“房屋产权即产权证的转移”。毕竟房屋交付涉及到房屋毁损、灭失可能性的问题，因此，法律规定，必须由出卖人办理书面通知，而且买受人必须认可，即签字或以其他的方式确认收到出卖人办理的房屋交付通知书。因此对条款“对房屋的转移占用，视为对房屋的交付适用“不能片面理解，不仅仅是交钥匙的问题。房屋交付应概念应当是”交钥匙“和”书面通知“同时进行。

      《 商品房买卖合同示范文本》第11条对“交接“进行专门的定义：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当通知买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本文本第8条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

       这里也再次强调，房屋交接必须“书面通知“办理交接受续”，主要是基于房屋是大宗商品交易，必须有书面的文件。

      最高院司法解释规定，房屋交付首先可以由当事人进行约定，其次按照法律规定。这也体现了意思自治的原则。

      二、房屋交付的条件

     《商品买卖合同示范文本》第8条“房屋交付应当依照国家和人民政府的规定，并符合本合同以下的条件：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。该商品房经综合分期验收合格。该商品房具备交付使用的文件。

      （一）房屋需经过验收合格。《城市房地产管理法》第27条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。何为验收合格？根据《建筑工程质量管理条例》第16条的规定，验收是指由建设单位组织的，由勘察，设计，施工，监理等单位参加的并分别签署的工程技术资料和现场检测资料等。根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第7条“工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出竣工验收合格报告。也就是说，验收合格以建设单位的竣工验收报告为准。并不是以工程验收竣工行政备案为准。

      （二）具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《城市房地产开发经营管理条例》第31条“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保险责任。“

       （三）房屋的配套基础设施具备交付的条件。《商品房销售管理办法》第7条，其中，第6项“供水、供热、燃气、供电、通讯等配套设施具备交付的条件，其他的配套设施具备交付使用的条件或者已经确定施工进度和交付日期”。从基本的生活常理出发，房屋竣工合格，并不意味者立即交付使用，因为在城市，如果不具备基本的生活配套设施，那么房屋也是没办法使用的，比如，供水，供电，等。而销售办法把供水等5项列为必须具备的条件，这个只能从生活常理出发来考虑此条款应有，比如，南方的房屋也未必有供热，有些情况通讯可能正在接通过程中，也应认定当具备“配套设施交付使用的条件”。至于其他的配套设施的条件，如道路，花园等，应当具备施工进度和交付日期就可以。